Com o mercado imobiliário aquecido, importante não se precipitar e tomar as cautelas necessárias, por mais burocráticas, e até dispendiosas que sejam, antes da finalização da compra e pagamento do sinal de negócio.
Isso porque, o simples fato do imóvel estar desonerado perante o Registro de Imóveis, ou seja, sem anotação de penhora na matrícula, não significa que o bem esteja livre e que a compra será 100% segura a afastar o reconhecimento judicial de Fraude à Execução.
O instituto da Fraude de Execução foi instituído pelo legislador visando dar segurança às relações jurídicas, não permitindo que na pendência de um processo judicial o devedor aliene ou doe bens, frustrando a execução e a satisfação do credor, a qual se daria com a expropriação destes bens para pagamento da dívida exequenda.
Diante disso, faz-se importante que quem esteja interessado na compra de um imóvel avalie as condições e certidões não só do bem, mas também da pessoa do vendedor. Procura-se evitar, desta forma, que seja surpreendido futuramente com uma demanda judicial na qual tenha que defender sua boa-fé na negociação, a fim de evitar uma decisão de ineficácia da compra e venda.
Isso porque o Superior Tribunal de Justiça, em março de 2009 firmou seu entendimento sobre o tema ao editar a Súmula 375 do STJ, a qual dispõe “o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.”
Quanto ao primeiro requisito, este não merece maiores divagações, haja vista que nenhum comprador comum (a não ser algum tipo de investidor de risco), compraria, em sã consciência, um imóvel gravado com penhora, eis que a existência clara e evidente do gravame já induz ao reconhecimento da má-fé do comprador.
Já o requisito alternativo, a prova da má-fé do terceiro adquirente (o comprador), entende o STJ que o simples fato deste não ter se acautelado com a busca das certidões acerca da lisura e solvência do vendedor, enseja na caracterização de má-fé do comprador. Nas palavras da Ministra NANCY ANDRIGHI: “diante da publicidade do processo, o adquirente de qualquer imóvel deve acautelar-se, obtendo certidões dos cartórios distribuidores judiciais, que lhe permitam verificar a existência de processos, envolvendo o vendedor, nos quais possa haver constrição judicial (ainda que potencial) sobre o imóvel negociado. Aliás, a apresentação das referidas certidões, no ato da lavratura de escrituras públicas relativas a imóveis, é obrigatória, ficando, ainda, arquivadas junto ao respectivo Cartório, no original ou em cópias autenticadas.” (cfr. §§ 2.º e 3.º, do art. 1.º, da Lei n.° 7.433/1985) – REsp nº 618625/SC.
Sendo assim, por melhor que seja a intenção do comprador, uma possível ingenuidade ou economia deste em dispensar a busca das diversas certidões necessárias, ensejará na presunção da sua má-fé, levando a uma possível declaração de ineficácia da compra e venda. Esta decisão resulta na perda do imóvel pelo comprador, o qual volta a ser de propriedade do devedor/vendedor para servir de garantia na execução já existente em favor do credor.
Com isso, caberá ao comprador prejudicado pleitear judicialmente a devolução dos valores pagos em virtude da compra e venda declarada fraudulenta, cujo prejuízo dificilmente será revertido ante a conhecida inadimplência do vendedor, que já responde a uma execução (aquela onde foi reconhecida a fraude).
A existência desta anterior execução contra o vendedor também é um requisito legal para o reconhecimento da fraude. Por isso que providenciar as certidões em nome do vendedor, antes de efetivar a compra e venda, é tão importante, pois visa também atender ao que dispõe o Código de Processo Civil, em especial o inciso II do artigo593: “Considera-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens: (…) II – quando, ao tempo da alienação ou oneração, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à insolvência”
Ou seja, além das premissas fixadas na Súmula 375 do STJ, o mencionado dispositivo legal estipula dois outros requisitos para a caracterização da Fraude: a existência de ação judicial em trâmite contra o vendedor à época da compra e venda (a chamada litispendência), e a sua insolvência, ou seja, que este não tenha patrimônio suficiente para arcar com as dívidas.
Interessante mencionar também, nesta breve explanação sobre o tema, que decisões reiteradas dos Tribunais acabaram por firmar o entendimento de outras duas situações que ensejam o reconhecimento da prática de Fraude à Execução: o preço vil dado ao imóvel (negócio realizado em valor muito inferior ao praticado no mercado) e a compra e venda realizada entre parentes, o que faz presumir o conluio entre alienante e adquirente, ambos sabedores da dívida pré-existente do seu familiar e que, portanto, visam proteger ilegalmente o imóvel de uma penhora em execução já existente.
Por fim, importante esclarecer que todos os requisitos aqui mencionados não são necessários para o reconhecimento da Fraude em uma Execução Fiscal, por ser o artigo 185 do Código Tributário Nacional muito mais drástico. Presumir-se-á fraudulenta a venda de imóvel pelo Executado se este tiver “débito para com a Fazenda Pública por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa em fase de execução”. Ou seja, basta a venda ter ocorrido quando já ajuizada uma execução fiscal para que seja possível a ineficácia da transmissão de propriedade, independente de análise de má-fé.
Nesse contexto, concluiu-se que o instituto da Fraude a Execução acaba por não permitir atentados à dignidade da justiça, especialmente para que esta realize o fim precípuo do processo de execução: ver solucionado o crédito do credor, sem que o devedor dilapide seu patrimônio ou o oculte em nome de terceiros.
Pryscilla Antunes da Mota Paes – OAB/PR 36.727